こんにちは。ヨシダです。
前回では住宅ローン申込みの前提条件を
簡単にお伝えしました。
今回は自分が
「どの位、ローン借り入れ出来るのか？」
です。
不動産屋に行ってみると大体、営業マンが
年収や年齢、勤続年数など住宅ローン申込みの
前提条件を質問して来ます。
その後、電卓を取りだして
カタカタ、カタッ。
と軽快なリズムで弾き出された
電卓の数字を見て言うのです。
〇〇さんのご年収は400万円との事ですので
借入出来る額はおおよそ
「2,600万円・前後」ですね。
…と。
ここで大事なのは
「ふ～ん、それ位しか借りれないのか」
ですとか
「ふむふむ。思ったよりも借りれるな」
ではなくて
「何故・その借入額になったのか？」
が大事です。ナゼ、大事か？
それはローンの仕組みや説明を受けないで
数千万円の借金を背負うべきでは無い。
と思っているからです。
先ほどの約2,600万円の計算式は下記の
とおり。
①400万円×②0.35÷③12÷④4428
＝2,634万円
となりますので借入額2,600万円前後となるワケです。
①は【年収】ですね。会社員であれば毎年、源泉徴収票が
発行されますが一番左側の社会保険料などを
引かれる前の数字です。
つまり「手取り額」ではく「額面」という事です。
②は【返済比率】と言いまして、金融機関は
月々の返済が年収の35％以内であれば残りの65％
で充分、豊かな生活が出来ますよね？
という考え方です。
③は【12か月】で割り返すのですが…。
ここでちょっと計算してみましょう。
400万円×0.35＝140万円÷12か月
＝11.66万円(毎月支払い額)
ん？
と思った方は鋭い金銭感覚の持ち主です。
銀行は年収400万円の方へ毎月11万円を
超える住宅ローン返済を続けても大丈夫。
としているのです。
住宅ローン以外に当然、生活費や交際費など
が必要です。
もちろん貯蓄だってしないといけません。
にもかかわらず毎月11万円超の支払いを
続けるのは厳しいかと思います。
ここで覚えておいて欲しい事は
「借入できる額よりも返せる額」
がやはり大事だと思います。
④の「4428」は割り返す係数となっており
借入100万円・返済期間35年間・金利４％
で借りた場合
「毎月4,428円」の返済となります。
③11.66万円÷④4,428円＝借入額
となるのですが。
ここでも…
ん？
と思った方はダダモノではありませんね。
皆様。
現在の住宅ローンは何％で融資されているか
ご存知でしょうか？
住宅ローンの種類は大きく分けて
【変動金利】と【固定金利】がありますが
変動金利は0.475％！
※2019年6月現在 ・審査条件によって金利は変動します。
なんて超低金利で借りれてしまいます。
④の「4428」で使われていた金利は4％です。
この４％を通称【基準金利】と呼んでおり
バブル時代は金利８％超なんて当たり前だった
そうですが今では金利１％を下回る住宅ローン
も多くなってきました。
過去の金利動向の平均値＝基準金利
という事で今後、景気が回復して金利が4％に
達した時でも返済出来る額しか貸しません。
という銀行が一種のブレーキを効かせているんですね。
さて、話しを戻しますと。
年収400万円ではれば2,600万円前後を借入
出来る事は分かりました。
ですが思い出して下さい。
金利が４％だとしたら毎月11万円超
となってしまいますので無理はしないで
借入額を減らすべきです。
…が。
実際の金利は0.475％となっている為、
金利差が一体どの位、毎月の支払に直結
するか計算してみましょう。
返済期間は35年間とします。
借入2,600万円・金利4％＝毎月115,121円
借入2,600万円・金利0.475％＝毎月67,205円
毎月の差額は47,916円にもなります。
さらに毎月67,205円であれば十分返済出来ると
思いませんか？
だいぶ現実的な数字になったと思います。
ちょっと大げさな比較でしたが
いかに金利が支払いに直結しているか
お分かり頂けたと思います。
もちろん金利は審査によって変動します。
ちなみに私が借入している住宅ローン金利は…。
0.775％
です。
借入した当時はこの0.775％でも十分低いと
思っておりましたがスゴイ時代になりました…。
まだまだ住宅ローンのポイントはありますが
本日はこのへんで。
ところで
金利が下がったらステーキ食べたいです。